來源：中國經營報

房地產典當承壓 同祥金融赴港上市融資

本報記者/劉穎/張榮旺/北京報道

近日，典當貸款提供商同祥金融向港交所提交招股書。招股書信息顯示，2017~2019年，同祥金融以房地產為典當品的貸款利息收入占利息收入總額分別約60.4%、74.5%及77.6%。同祥金融近八成的收入來自房地產。

而根據近日銀保監會辦公廳印發的《關于加強典當行監督管理的通知》（下稱“《通知》”），明確指出典當行應當回歸民品典當業務本源，逐步壓縮房地產典當業務比重。

對于公司是否做好轉型規劃等相關問題，《中國經營報》記者致函同祥金融，對方表示暫不接受采訪。

違約風險難控

根據弗若斯特沙利文報告，按典當貸款提供商截至2018年底的收入及截至2019年底的注冊資本計，同祥金融排名均為河北省第一、北京市第六。

招股書信息顯示，同祥金融提供以房地產、財產權利（即股權）及動產（如機動車、物資及個人財產）抵押/質押為主的典當貸款，利息收入總額包括典當貸款利息收入及銀行存款利息收入。

在同祥金融上市前的股東架構中付建永、付建英、付敏英家族集團通過恒威公司，持有同祥金融93.02%的股份。

在成立同祥金融的中國經營實體之前，付氏家族集團于2006年4月4日在石家莊成立石家莊同祥典當有限公司（以下簡稱“石家莊典當”），從事以動產、股權、房地產作為典當品的典當貸款業務、典當品出售、鑒定、評估及咨詢服務提供及其他典當貸款業務。

招股書信息顯示，付氏家族集團自2007年3月成立北京同祥典當有限公司，2009年1月4日成立保定同祥典當有限公司。

在過去三年里，同祥金融一直保持著穩定的發展勢頭，但凈利潤卻停滯不前。

2017~2019年財年，同祥金融實現營業收入4853.6萬元（人民幣，單位下同） 、5667.7萬元和6869.8萬元；凈利潤為 2570萬元、2536.4萬元和2602.8萬元。

根據招股書，其凈利潤增速遠低于營業收入增長，主要是因為經營開支的大幅增加，由2017年的1414.8萬元增加到2019年的3202.3萬元。一方面是隨公司整體業務的拓展員工開支的同步增加，由2017年的508.9萬元增加到1208.4萬元；另一方面是減值虧損/預期信貸虧損凈額于2019年大幅增加786.8萬元。

值得注意的是，減值虧損/預期信貸虧損凈額增加的背后，是同祥金融總違約率由2018年的3.2%提高至2019年的6.1%。

同祥金融在招股書“風險因素”中提及，公司若無法有效管理其貸款的絕對風險及維持低減值貸款比率，可能對其業務、經營業績及財務狀況造成重大不利影響。其在運營的不同階段實施風險管理措施，然而該等措施未必一直有效。

天眼查信息顯示，在2019年12月11日的一起法律訴訟中，石家莊典當申請了訴前保全，法院判決被告償還本金、利息的同時，將此房產拍賣。然而，被告卻在法院下達判決之前將此房產出售，法院判決終止該房產的拍賣。

北京市東元律師事務所合伙人李松律師指出，如果房產已過戶，說明典當行并未辦理抵押登記。

然而該案中，由于房屋貸款未還清，被告并未將房產過戶給購房人，只與對方簽署了《房屋買賣協議》，購房者依約付清購房款并對房產實際使用。

李松認為，此種情況，可能是被告在與典當行辦理房產抵押前就已經對外簽訂《房屋買賣協議》并以房屋貸款未還清為由不將房屋過戶給購房人。被告還款出現問題時，典當行要求法院將被告房產拍賣時發現房屋早已被出售，此種情況典當行很難保護自己的權益。

房產典當業務承壓

根據招股書，2017~2019年，同祥金融以房地產為典當品的貸款利息收入為2918.9萬元、4192.1萬元和5329.4萬元，分別占利息收入總額約60.4%、74.5%及77.6%。房地產典當品貸款利息收入的增加，主要是因為房地產市場的日趨活躍。

但該業務的部分業績貢獻被以動產為典當品的貸款利息收入下滑所抵消。

其中，動產典當中的個人財產典當貸款利息收入，從2017年的597.2萬元減少至2019年的214.8萬元，在總收入中的占比從2017年的12.4%下滑至2019年的3.1%，主要因為字畫典當品出借政策的收緊。

2017~2019年，動產典當中的機動車典當業務貸款利息收入，占利息收入總額分別約0.9%、0.3%及0.0%，主要由于市場上更多車輛融資公司及二手車輛交易商的出現導致競爭增加。此外，動產典當中的物資典當利息收入占利息收入總額分別約26.1%、4.3%及0.8%。

值得一提的是，2018年同祥金融新增股權典當業務，截至2019年12月31日止兩個年度，股權典當貸款利息收入占利息收入總額約13.2%及17.5%。不過，該業務尚處于發展初期，難以撼動同祥金融房地產典當業務的主導地位。

一位典當行業業內人士指出，與銀行相比，房地產典當業的優勢在于手續相對便捷快速，典當客戶無需提供財務報表、擔保人信息、貸款用途等相關資料，只需提供符合條件的質押、抵押物品和相關證件即可。不過，與銀行相比，房地產典當業的融資成本相對較高，各家典當行的費率差異較大。此外，典當行也不享受普惠政策。

工行投行研究中心指出，有的客戶到典當行質押動產借款的實際融資月息費率是銀行執行的月貸款基準利率的十多倍。

2013年6月，銀監會下發《中國銀監會辦公廳關于防范外部風險傳染的通知》，正式明確銀行業禁止向典當行以及非融資性擔保機構提供授信。

此外，一家上市公司在財報中指出，2019年以來，貨幣政策寬松的大環境直接影響到了典當行業，典當業務量特別是房地產抵押業務量下降，部分銀行在服務上對個人房貸業務縮短審批流程，在經濟上給予基準利率的優惠，使典當行的房地產抵押業務流向了銀行。

而近日銀保監會辦公廳印發的《通知》，引導典當行回歸典當本源，專注細分領域，培育差異化、特色化競爭優勢，滿足小微企業、居民個人短期、應急融資需求，發揮對金融體系“拾遺補缺”的作用。《通知》因此明確，典當行應當回歸民品典當業務本源，逐步壓縮房地產典當業務比重。

上述典當行業業內人士表示，目前典當行業監管趨嚴，而限制房地產融資是大趨勢，因此對房地產典當業務會有較大影響。